如何让本金5年翻5倍

返回首页 肺鱼 肺鱼资本 2021-02-09 19:18:00 👍赞 (0)

肺鱼导读:最近半年北上广深的房价大涨了一波,然后国家各种限购政策密集出台,那接下来房子还能买吗?

回首自己过去5时间里虽然股市也赚了一些钱,但要算投资收益最高的还是房子,2015年12月买的一套房子算下来5年的回报率已经超过500%。

倒不是房价涨了4倍,只是涨了2.5倍,但是当时首付50%,这样算起来净利润确实达到了500%,年均复利回报超过40%。

未来随着越来越多的中产阶级的出现和人民币对外升值对内贬值,不管是刚需还是投资配置房产的人也将会越来越多。

今天我结合自己这么多年买卖房子的一点经验,和大家聊聊投资买房的几个技巧,或许对你2021年房产买卖投资决策有所帮助

第一:最好以目标用户的心态去选房

很多买房个误区:既然是买来投资的,那我只需要考虑房子未来会不会涨至于房子好住不好住与我无关。

这种想法大错特错。

投资是为了获利,这个没错,但是你要考虑未来如何才能顺利退出

想最终获利,一定要有人来接盘,并且接盘的人越多越好。所以,就必须站在他们的角度着想。

房子也是一种产品,最终肯定是用户买来住的。

只有站在接盘人的角度着想,才能了解用户需求,房子最终才能保证有人接盘,自己的投资才能成功。

对于刚需来说,买房基本上是一次终身置业,他们肯定不会仅仅为了房价而牺牲掉长期的幸福感,所以不要把接盘人当白痴。

所以,我每次买房之前都会先想好5年10年后大概率会是哪些人会接我这套房子?他们的核心需求是什么?价格敏感度如何...

只有真正满足目标用户核心需求的房子才具有长远的投资价值,无论是学区房还是非学区房

第二:最好买100平米左右的中小户型

为什么投资买房要买小户型?

既然是投资就一定要想好未来如何出手?既然未来接手对象是刚需,那大概率是预算有限,户型越小总价越低,刚需也更容易接受。

为什么100平米左右的三房最容易出手呢?

中国传统的家庭一般都会1-2孩子、然后孩子一般需要父母帮忙接送上学之类的或者请保姆带

这样的话,两房太少,三房刚好,中国大部分一二线城市,中产阶级普通人永远占大多数。

对于他们来说,即要满足三房需求,又要满足预算不是很充裕的实际情况,只能适当降低住房的舒适度。

选择购买100平左右的三房居住是最好选择,当然最好有三室两卫,这样不用每天早上大家一起抢厕所用。

当然,随着房价的越来越高,那些60-80平米的房子也是可以考虑,设计的好,这种房子也可以做到2.5房1卫,基本可以满足刚需需求。

当然如果你钱足够多,也可以买200平米左右大户型,但目标用户的定位就不是刚需,而是更富有的人,那么他们的需求就完全不一样。

今天就不再详述了。

第三:尽量贷款买房,然后首付越少越好,还款时间申请越长越好

很多人对于贷款买房也有误区,总认为能全款买房就全款买,所谓无债一身轻

在这种心态影响下,很多人即使选择贷款买房,也会多付点首付,尽量缩短还款期限。其实不然。

且不说如今的房价很少有人能全款买房。即使有足够资金能够全款,也要贷款买房。为何?

一方面,通货膨胀会抵消你的银行利息,让时间消耗月供。随着通货膨胀带来的货币贬值,你的收入会不断增加,银行的利息也在不断贬值。

想当年自己月薪3000元时,买的第一套房子的月供要1500元,那时觉得还款压力好大,然没过几年,这点钱真的是毛毛雨啦。

故房贷并不是猛虎野兽,反而是你可以用非常低的成本从银行那里撬动几十万、甚至几百万的便宜资金用于投资理财。

所以,在保证自己能够偿还月供的前提下,买房尽可能多贷款而且首付越少越好,还贷时间越长越好。

可能有人认为还贷时间几十年太长了,万一失业了该怎么办?其实还款周期越长,你每月的月供也会越少,那么还款的压力也会越低。

这样你会积累更多的原始资金用于理财投资。而且未来如果出现难得的投资机会时,你也有足够的启动资金抓住它。

第四:尽量优先选择离学校、公园、商业中心、地铁口比较近的房子

有过孩子上学接送的家长都知道,那是十几年如一日的痛苦,每天4趟接送会要了你的老命。

所以,有可能的话,尽量选择买那些离学校(尤其是小学)、公园(尤其是大公园)、地铁口比较近的房子

这样刚需用户生活方便,哪怕你长期持有当包租婆包租公,也是比较好租,而且房子的租金也会持续的上涨。

最后一个建议:

现在可以开始关注二线城市区域中心住宅或商业公寓房,以福建省会福州为例,有些地方的年租金回报率已经超过4%。

而目前银行贷款利率也就这个水平。

从长远看,租金基本上会持续上涨,只是上涨的幅度多大而已,然后未来几年房贷利息大概率也会持续下降。

只要贷款利率降低到4%甚至更低,只要房子的年租金回报率超过银行的贷款利率,那么这一类房子就具备长期投资价值。

目前住宅的租金回报率绝大部分城市还是在2%左右,看似投资不划算,但是,很多家长主要还是为了孩子读书不得不买。

所以,无论自住还是投资,我们都要以“用户的心态”和“投资的眼光”去买房,而不要因为自己刚需被开发商和中介忽悠,尤其是首次买房的同学。

现在一线城市北上广深已被密集调控,资金大概率会外溢到一线城市周边及二线省会城市,目前是很好的入手机会,至于三四五线城市的房产还是算了。

未来房子极大概率会和这几年的股市风格一样,一线/二线城市核心区域的好房子,价格会越来越高,因为这些房子的目标用户是有钱人,改善型需求。

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