再说一次,这些城市房价如何走!

返回首页 子木 黄生说经济 2021-03-31 12:09:34 👍赞 (0)

来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)


年后开始,楼市热度迅速升温,信息铺天盖地涌来,每天大批粉丝在后台留言,问我XX城市到底能不能买。

大家着急我也着急,这个更新节奏着实有点儿慢。最后索性算了,我一篇文章走一批城市,讲究个痛快。

所以接下来我会以城市群为单位,逐步展开分析。

内容只探讨2021年到底买不买,其他诸如板块分析,详细论据,后面我还会单独分割出来做专题。不过放心,每一个建议背后都是5000字以上的调研和数据支撑。

今天是第一篇,我们从最近楼市发生的重要事件开始。

以下为正文:

这两天,北京召开了一场座谈会,主题叫做“信贷结构优化调整”。

这场座谈会的逼格非常高,国内大行悉数到场,基本决定了接下来一年内全国的“信贷”趋势,而这个趋势又和房地产息息相关。

会议内容过多,我转化成大白话,挑重点说:

1、目前我国实体经济恢复还不牢固,央行还要实施稳健的货币政策,其中1.8万亿元再贷款再贴现政策,让利实体经济1.5万亿元。

2、一稳二进三改,坚持“房住不炒”,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

概括一下就是:

经济复苏的挺好,但不太牢固,需要继续“放大水养鱼”(水是货币,鱼是小微企业)。下个阶段的工作部署,稳字当头,其中最重要就是房地产,实施好金融“审慎管理制度”。

明白人都懂,“审慎管理”针对的就是年后火热的“经营贷炒房”。

想把钱放进实体经济,刺激小微企业发展,有些人却打着经营企业的幌子,把钱都从银行里套出来,炒了房子。

这种行为就是“顶风作案”。

现在全国各大城市纷纷响应专查组,进行铺网式打击,还会根据情况查旧账,一些人的日子不会太好过。

不过整体来看,只要水还在,老百姓手上的钱还是会快速增加,找不到理财方向,兜兜转转最终还会进楼市,现在只不过是把直接进入楼市的这条管道给掐死了。

那么接下来房价将会怎么走呢?下面子木帮大家分析。


1

大湾区

四大一线城市是中国楼市风向标,如果用一年四季来区分,现在的情况是:

广州盛夏、北京晚夏、上海深秋、深圳严冬。

广深作为大湾区两大核心城市,楼市冰火两重天,有些人说是看不懂。这个行情特点我在去年的文章还特地讲过。

把大湾区一劈两半,右面是深圳为首的东部阵营,左面是广州带领的西部阵营。

深圳地少人多,长期供需矛盾,高净值人群聚集,2020年疫情放水一定会刺激房价上涨,从而带动东莞、惠州楼市行情。

深圳疯狂的时候,根本没上海北京什么事儿,房价一夜50万的跳涨,为了“打新”,500万认筹金的豪宅盘都是排着队买。

随后深圳去跟长沙取经,一轮接一轮出政策打压,今年实在控制不住了,出台二手房价指导政策,言外之意是:

“既然压不住,那就甭卖了”。

深圳入冬,东莞强压,惠州上调利率,东部熄火。这几个城市不着急买,房价短时间起不来了,但深圳,今年年底大概率还会蓄力向上走,因为购房情绪依旧饱满。

2020年,大湾区东部大涨,2021年必然是西部,这是板块的轮动效应的必然表现。

广州年后房价启动,之前的调控措施有些暧昧,不出意外,接下来会加码打压,不然影响不好。广州虽盛夏,依旧可以上车,这个城市的房价不算太高。

广州打压,购买力外溢,西部阵营受益。

事实上佛山已经开始启动周期,能上车赶紧上,中山仅限于临深中通道板块,其他地方意义不大,但深中通道板块有些炒过热了,不太建议大家高位接盘。

珠海房价2020年一整年都处于温和上涨姿态,这个城市未来会很强,横琴板块房价已经是5万打底,接下来其他版图会跟着佛山响应,进入盛夏。

而且珠海限购目前较松,未来会成为新一轮投资热土,接下来我会写专题文章给大家讲述,这里埋个坑。


2

长三角

上海是2021年第一轮重点打击的对象,现在被关了禁闭,跟深圳成了难兄难弟,但上海的“余波”并没有被抑制。

“按下葫芦浮起一堆瓢”。

上海的楼市控住了,但客群的购买力还在,必然会寻找周边资产避险。

第一梯队是嘉兴、昆山、南通等这些超级卫星城。

比如昆山2月份成交了1700套新房,相比去年翻了近10倍;嘉兴老破小都涨过了2万/平,3月环比涨幅14.98%,二手房成交很可能创造当地历史纪录;南通二手房均价突破16255元/平米,年后平均涨幅每平米大概1500元左右。

昆山可以买,与上海相连,毕竟存在价差,经济也发达,以后是上海产业溢出的主要阵地。

嘉兴目前房价有些过热,当地业主还在联合哄抬房价,炒作风气严重,非理性区间,此阶段不建议跟风上车,否则会被套牢。

南通的概念还是两年前的,而且前两年房价大涨,现在购买力还没有修复,完全是跟着节奏瞎起哄。

第二梯队是江浙核心城市,苏州、南京、杭州、无锡、宁波。

苏州去年唱衰声音很多,但地表最强地级市不是徒有虚名,强劲的经济又拉动新一波房价。

我一直认为苏州是长三角地区房价洼地,过去是现在也是,纵使已经涨过一轮了,但是相对于杭州,南京来说存在价差,城市基本面又很强,涨价在情理之中。

这个城市能上就上。

南京这兄弟恐怕是长三角,控价玩得最溜的城市,深谙调控之道,既不让房价过热也不让房价停滞,去年温和上涨5%左右。

主要支撑面是经济,去年疫情表现出众,又因为发布落户政策,进一步加大对全省人口的吸引力。今年预计也在5%的上涨范围内,可以上车。

杭州不用多说,一直都是跟着深圳玩炒房的,不过自家有资本,蚂蚁金服惨遭打击后,局部市场信心波及了一段时间,而后马上复苏。

2020年杭州二手房市场成交了10.2万套,市场火热,尤其奥体、未来科技城等热点板块涨幅达到40-60%,学区和次新房的价格涨得比较厉害,老破小一般。

整个城市分化比较严重,对品质物业的追求还是比较高的。接下来可以上车,但要注重物业类型。

一个做传媒的朋友跟我说,目前中国美女最多的城市,一个是成都一个是杭州,美女多证明有钱人多,有钱人多证明产业能力强,这是一个螺旋闭环。

所以在某种意义上讲,美女约等于房价。

无锡、宁波这两个城市经济很强,但是去年被重点“关照”过,而且房价已经涨过一轮了,所以接下来也不会有什么声音,大家即使听到火热的风声,也要坚守自心,捂紧口袋,等待回调。

总之一个规律:

被政策强打过的城市,除非这个城市经济存在严重供需矛盾,否则房价一定会回调,尤其是2020年被调控的城市,今年要等到年底看行情。


3

京津冀城市群

北京房价从去年下半年开始启动,半年时间涨了大概10%左右,核心区的学区房和次新房涨幅在30%左右,老破小一般,和杭州一样,也是比较挑物业的。

普涨不太可能,因为政策三天两头的出,对买卖双方的预期影响很严重,现在房价动力有,但市场房源不多。

北京和上、深、广一样,城内压制,购买力一定会外溢。

但是北京又跟长三角、珠三角不一样。

我之前跟大家讲过,2020-2021年这波购买力,一是因为放水,二是因为疫情下,国外订单向国内大量转移,做生意的有了钱,连带整个社会财富效应起来了。

一富的是核心城市,四大一线城市,其次是强二线城市,二富的是长三角、大湾区、东部沿海城市群等制造业强劲的城市。

京津冀受益面很窄,北京购买力外溢能力也有限,河北整个区域房价就没有支撑点。

之前被称为京津冀房价神话的唐山,开年后也进入阴跌期,挂牌放量的业主越来越多,应了我之前的预测。

同理像保定、衡水、邯郸、张家口市、衡水等城市2021年也会继续回调阴跌,不必这时候上车。

北京外溢,主要接驳点是北三县和天津。

北三县依旧被限的死死的,房价这两年被打到1万多每平米,完全没有环一线城市卫星城的模样,对比环沪的嘉兴,环深广的莞惠佛珠,动辄2万多的房价,真的是太惨了。

但我反而感觉这是长期机会。

北三县楼市被北京接管后,开始加码限购,意图非常明显:

打造一个刚需接驳地,压住房价起基建,基建起来做产业,在这之前不可能放开,否则房价大涨,会制约人口流入。

北京越限制北三县,北三县在全国的洼地价值就越突出,未来的潜力空间就会越大。这期间有扛不住周期的投资者,割肉离场,也有沉得住气的选手,与城市共生,我相信后者一定会熬出头。

北京这轮外溢,最好的接驳点就是天津,毕竟天津的科教是北漂一族梦寐以求的资源,会有一波小阳春。

但天津之前讲过,无论是新房还是二手房,库存严重。

这注定城市分化很大,所以这阶段上车,要集中于学区房,或者核心区的新房以及次新房。郊区的新房不要买,容易被套死,因为整个城市的购买力还在修复中。

2021年注定会有一波局部小阳春,然后继续横盘震荡。个人建议不着急的购房者,可以在下半年去二手房市场捡笋盘。

石家庄我之前重点讲过,这两年回调严重,又加上一轮疫情,导致整个楼市特别凄凉,作为一个省会城市,给人的感觉有些“憋屈”。

但城市面就是这样,不会为外界因素干扰,而且北京的购买力也到不了这片区域。

石家庄只能靠自己。

不过疫情打击后,石家庄房价已经进入底部周期,这段时间上车肯定是不会亏的,但也没有大的涨劲,具体还要看2022年了。


4

买房之道

最后做一个小总结。

资本市场上有水,楼市就会有行情,这是定律。

政策端在压制楼市,维护楼市稳定,这个稳是在金融风险管控上的稳,并不体现在房价上,所以你会看到一些城市政策频出,但房价该涨还得涨,底层刚需购买力决定的。

当然这个上涨是温和的,如果出现非理性大涨,也会触及金融风险。譬如深圳,二手房指导价出台,之后是成都、西安,还有更多的二线城市。

买房之前,一定要判断这个行情处于周期的哪个阶段,是萌芽期,还是爬升期,是巅峰期,还是回落期。

每个城市都有自己的周期,比如嘉兴非常火,但我不建议你买,就是因为它进入了巅峰期,城市又没有非常强劲的基本面撑着,一个政策你就被套死了。南通属于回落期,现在的行情只是蒙在表面上的假象。

买房,一定要用投资的思维去做刚需的买卖,一定要懂得踩周期控风险,踩对了就是几十万的收益。

这些话你能理解,就跑赢了80%的购房者。

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